中國政府力推的「城中村改造」計畫原本被寄予厚望，不僅承載著改善城市環境、提升居民生活品質的目標，也被視為拉動房地產市場、提振地方經濟的重要引擎。然而，隨著經濟低迷、財政吃緊、拆除阻力增大，多個城中村改造計畫出現延期或停滯，引發廣泛關注。
廣州城中村改造遇阻：拆除叫停，居民補助暫停
「我們鎮有兩條村本來在規劃之內的，那些村的人算了一下賬，被拆遷還會虧，有點不太樂意，剛好碰到經濟不景氣，就叫停了。政府也沒宣布，反正就是沒有下一步動作。
那些原來拿生活補貼的村民，補助也不給了，他們又搬回原來的家了。都還來不及拆，沒開工就停了，」家住廣州市番禺區某鎮的劉政(應本人要求使用化名)告訴美國之音。
劉政所說的“規劃”，也被稱為“三舊改造”，指的是2022年年初尚在疫情期間就被提出、如今按計劃本該如火如荼進行中的大規模“城中村改造”政策。
2023年4月，中共中央政治局會議提出「在超大特大城市積極穩步推進城中村改造」；7月，中國國務院辦公廳印發《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，並召開電視電話會議進行專門部署。
依人口數量劃分，中國常住人口1000萬以上的為“超大城市”，如北京、上海、廣州、深圳、成都、重慶、天津等；城區常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市，如西安、濟南、青島、合肥、杭州、長沙、南京、東莞等。
在2023年進行改造部署初期，中國八座超大城市－北京、上海、深圳、重慶、廣州、成都、武漢、天津，共有4,400餘個城中村，居民約5,550萬萬人。
「城中村改造」究竟能不能為低靡的房地產市場續命？
2024年11月，中國住房城鄉建設部、財政部聯合印發通知，明確城中村改造政策支持範圍由最初的35個超大特大城市以及常住人口300萬以上的大城市，進一步擴大到近300個地級及以上城市。住建部長倪虹表示，將透過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。
依照通知要求，地級城市資金能平衡、徵收補償方案成熟的項目，均可納入政策支持範圍，如地方政府專項債券支持，政策性金融機構提供城中村改造專款借款，鼓勵商業銀行提供城中村改造貸款等。
中國《經濟觀察報》2024年的一篇報道稱，根據中指研究院測算，城中村改造將在未來五年帶動約10億平方米的投資規模，會對房地產市場形成有效支撐，平均到每一年，其帶來的住宅新增需求約有4400萬平方米。在投資帶動方面，城中村改造包括土地購買和建安投資，約有10兆元的規模。另外，根據中國住房及房地產研究院測算，全國21個超大特大城市城中村改造可產生直接投資超過10兆元，帶動其他投資超過15兆元，合計超過25兆元。
今年年1月，中共黨報《人民日報》也發文稱，為持續用力推動房地產市場止跌回穩，住房城鄉建設部將在2025年加力實施城中村和危舊房改造，推進貨幣化安置，計劃在新增100萬套城中村改造和危舊房改造的基礎上繼續擴大改造規模。
《第一財經》發佈於2024年年底的報道稱，若以100萬每套來估計，本次安置如果全部以貨幣化方式進行，估計將為房地產市場帶來1萬億左右的資金增量。
然而，北京的宏觀經濟研究員馬越(應本人要求不使用真名)對這些數字持懷疑態度。
「這就是假的項目，好多數字發出來是為了提振市場信心的，」他直言不諱地告訴美國之音，「你看中國的財政資金，其實花出去的錢是很慢的，而且其中能說得清楚來源和去路的只有『以舊換新』那些項目。其他的改造，尤其是城市拆遷那些，說錢不知道從哪來
財政困境：拆除停滯，開發商缺位
馬越描述他所觀察到的上海城中村改造時說：“外灘附近有大片的城中村改造，但是最後一步改不動了。因為那些人搬走之後，接下來沒有錢去做改造。現在那裡都沒人，跟鬼城一樣，拆不動了。”
居住在北京的他告訴美國之音，昌平、望京等地也有一些廉租房或半地下室，目前看不到大規模的拆除。他解釋說：「這個城中村改造和以前的棚戶區改造從手段上看沒有什麼大區別，但現在的問題是缺財政資金。這些項目，有的政府接管過來了，有的把拆遷的人打發走了，但後續開發其實找不到人。現在地產商基本沒人有能力去開發，所以就閒置了。至少上海那幾個地方看起來不太可能再開發。
2024年11月8日，在美國大選結果塵埃落定、川普重返白宮、聯準會再次降息25個基點之後，中國正式推出10兆財政刺激計畫。
十四屆全國人大常委會第十二次會議決定， 增加6兆元地方政府債務限額置換存量隱性債務，分三年實施。地方政府專案債務限額由29.52兆增加到35.52兆。此外，也連續五年每年安排8,000億新增專案債用於化債，共4兆。上述兩個管道合計增加化債規模10兆，也就是「10兆的財政刺激計畫」。
馬越評論說：「上次宣布的十萬億政府債，是給地方政府減輕他們的財政負擔的。另外還有兩萬億用於城中村改造，對應去年那300個城中村改造的地級市。
但是中央政府得發國債，這個國債在2025年1月的時候暫停了。為什麼？因為前段時間，也就是去年12月開始發債之後，所有的銀行都衝進去買債，因為他們沒有別的資產。那個債的利率太低了，造成銀行的系統風險太高，所以在春節之前的時候，發債這個事就暫停了，還沒重啟。 」
馬越不看好城中村改造在短期內的進展。他說：「如果不重啟這個計畫的話，也就是說這個十萬億和兩萬億都進行不下去。非得排優先順序的話，一定排那個十萬億。要還那些政府必須立刻還的舊債，包括拖欠工資啥的，不是公務員還漲工資了，這些都是第一位的。城中村改造屬於沒有回報率的項目。
廣州改造的矛盾：居民不願搬，拆遷難推進
從事小商品批發的劉政告訴美國之音，他經常經過廣州「城中村改造」的重點地段－海珠區的康樂村和鷺江村。 「我12月初路過的時候，那邊好像已經拆得差不多了，現在都是圍起來的廢墟。那裡的人說是都集中規劃到更好的地方去。」不過，因為康樂和鷺江位於廣州市中心的黃金地段，
劉政說，「大家都不想搬，這邊都習慣了，產業鏈也建好了，但最後還是不得不搬」。
康樂和鷺江是廣州最知名的城中村，聚集近2萬家服裝製衣、輔料廠，建築雜亂，十多萬人在此吃住行，打造了珠三角製衣王國。過去兩年多，因為城中村改造拆除，這個龐大的製衣產業的去與留，始終是媒體報道的焦點。改造成本超300億元的康鷺村曾被稱為“廣州最貴舊改”，早在2011年就由村民代表投票決定拆遷事宜，直到2023年7月才開始項目正式破土動工。
劉政告訴美國之音，他注意到中山大學對面的一塊很大的地區也面臨拆除。他說：“拆完了可能會搞綠化，這樣看這個規劃倒也沒錯。原來大家這麼擁擠確實也有很大的火災隱患，從城市建設的角度來說，搬走也是必要的。現在一般的房地產開發商和政府都沒這個實力，還不如給中山大學讓他們去融資。”
展望未來：城中村改造是希望還是泡沫？
馬越回憶起中國的拆遷史說：“這跟當年北京的動物園批發市場拆遷差不多。很多人搬走了活不下來，不過也有一些人可以。那些小商戶沒有什麼議價能力，他們就得跟著國家政策走。”
濟下行的壓力，使得廣州許多製造業從業人員持謹慎態度，不敢輕易投資或消費。劉政向美國之音描述廣州製造業從業人員的情緒時表示，不少人現在持謹慎態度，不敢花錢。他說：“我在老家那邊有幾個很要好的朋友，他們村子拆遷工程停工之前還信心滿心準備買車，停工後，出來吃個飯也不捨得了。”
然而，並非所有人都對未來悲觀。劉政表示，他與東莞厚街的鞋廠老闆交流時，發現部分企業仍信心十足，繼續備貨迎接市場回升。 “其中一個春夏款都備了3000萬的貨。奮鬥型人格真不錯，永不絕望。”
儘管中國政府仍在推動城中村改造，現實中的種種困境表明，資金短缺、拆除阻力、市場不確定性等問題仍是繞不過的障礙。在財政緊縮和房地產市場低迷的大背景下，城中村改造究竟能否真正提振經濟，仍是個巨大的未知數。
